[封面主题]冻结财产

这本杂志的特别作者吴珂/温,不买卖也没什么坏处。 热门房地产市场遭遇了有史以来最严格的管制——从需求方的购买限制和贷款限制到供应方的限制、修改和销售限制。在全面监管政策的覆盖下,房地产市场的热流动性可能会被冻结。 长江证券的监测数据显示,4月的第二周,全国30个城市商品房销售达到304万平方米,同比下降44% 就城市而言,一线和二线城市的营业额环比分别增长-62%和-45%,明显低于2016年同期,而三线城市的周增长率也同比下降51个百分点至-20% 与此同时,全国土地市场也大幅萎缩。 4月第二周,100个大中城市土地供应面积为308万平方米,同比下降77%,交易量同比下降50% 土地周平均挂牌价格为1436元/平方米,比上一周下降33%,交易价格明显低于近年同期。 长江证券表示,此前一系列房地产调控政策的效果显而易见,否则将成为当前房地产周期弱化的一个重要节点。 自2016年以来,本轮房地产监管延续了收紧和清仓的理念。在循序渐进的调控下,经历了三轮“一线收紧,东线集中”——“深进二线,向中线扩散”——“深进一线、二线,向三线、四线下沉” 然而,房地产销售也分三个阶段受到监管政策的影响。 3月份的一系列调控以北京的“3月17日新政”为代表。房地产调控政策进一步加强。许多城市的调控可以说是“历史上最严格的”。它也成为房地产周期弱化的核心驱动力。销售量的急剧下降可能是一个重要的信号。 此前,国家统计局发布的房地产相关数据显示,3月份全国商品房销售量和销售面积分别为1.2万亿元和1.5亿平方米,同比分别增长24.4%和14.7%。新建筑面积达到1.4亿平方米,同比增长13.1%。发展投资9438亿元,同比增长9.4%。 国家统计局发言人毛胜勇在新闻发布会上表示,自2016年9月30日以来,针对部分地区房价上涨,地方政府相继出台了一些调控政策。2017年3月,一些地区的房价又出现了一轮反弹。为了抑制房价的过度上涨,防范风险,进一步增加了一些控制措施。 这是因为新一轮调控措施将在3月17日后陆续出台,对整个经济的影响,包括房价等房地产指标,可能会在4月份甚至之后陆续出现。 自2016年9月30日全国启动新一轮房地产市场监管以来,已有45个以上的城市出台了140多次不同的房地产监管政策,从需求方的购买限制和贷款限制到销售限制和供应方的新土地政策。到目前为止,这些政策没有停止的迹象。 监管遍及全国自2016年10月以来,各地纷纷出台监管政策,遏制房地产行业过热发展。 在2017年“两会”上,中央关于房地产业的声明一方面着眼于建立促进房地产业稳步发展的长效机制;另一方面,它强调印古什的战略,并继续储备。 虽然没有直接提到“房价”,但“引导房地产投资行为,合理引导预期”的设定基调实际上从侧面反映了政府对房地产的态度。 北京开启新一轮房地产监管 自3月17日以来,北京陆续出台了一系列房地产调控政策,规范和提升了购买门槛、购买成本、产品类型、购买限额等一系列内容。,并严格堵塞离婚和企业炒房等政策漏洞,从而将北京市场整体带入国内最严峻的政策环境。 自4月以来,调控趋势迅速蔓延。各城市出台了强化调控政策措施,包括加大原有调控政策的力度,在调控队伍中增加更多的三线、四线城市和县级城市,严格控制二手房市场,特别是中介机构,在一些热点城市出台限制变更和销售的政策措施。 4月10日深夜,东莞的购房限制进一步升级,规定非本地户籍买家必须提供两年内每月缴纳一年社会保障费或个人所得税的证明。同时,东莞的买家(包括新房和二手房)必须获得两年的房地产证才能上市交易。 这一政策的出台是东莞的房地产市场监管政策,在3月21日的“限价令”之后,该政策再次升级。 同一天,河北承德市宣布将实施限购和差别住房信贷政策。未在本市登记的居民只能购买一套商品房,新购买的商品房在取得房地产证两年后方可转让。 在贷款方面,承德市户籍和非户籍家庭首付比例第一套分别不低于30%和50%,第二套首付比例分别不低于40%和50%。第三套房及以上的个人贷款将暂停。 4月12日,佛山市住房公积金管理中心宣布将提高购买第二套住房公积金的贷款利率,为同期第一套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍。 4月14日,海南出台了限制购买商品房的政策 该省未登记居民只能购买一套商品房,而该省登记居民家庭只能购买两套。 居民家庭新购买的第二套及以上新建商品房,在取得房地产证后两年内不得转让。企事业单位、社会团体和其他法人单位购买新商品房,必须在转让前取得3年的房地产权证 4月15日,河北省熊安新区临时党委、筹备委员会发布文件,坚决打击土地和房地产领域的违法犯罪行为,继续严格控制和打击房地产投机、囤积土地等高压行为。对于那些违反法律法规的人,当他们发现并调查一个案件时,他们不会容忍或宽容。 凡阻碍新区总体规划和建设的行为,将依法坚决予以纠正。 同日,秦皇岛市政府发布了关于加强房地产市场监管的意见,成为河北省第七个限制购房的城市。 据不完全统计,自3月17日以来,河北省已有7个地区出台了楼市限购措施:石家庄、保定、廊坊、沧州、承德、秦皇岛和唐山。 4月17日,兰州市宣布了加强房地产市场监管的具体措施,并对主要城区实施了区域购房限制。兰州市户籍家庭已经有两套以上住房,在限制区内不得再次购房。拥有一套或多套住房的非兰州户籍家庭不能在限制区内购房。 与此同时,兰州市也在限制区明确实施差别化信贷政策。 自2016年9月30日全国启动新一轮房地产市场监管以来,45个以上的城市出台了140多次各类房地产监管政策。一些城市在引入传统的限购限贷调整政策的同时,甚至采取了严厉的措施——限购。 3月25日,厦门出台了商品房销售限制政策,标志着供应方房地产市场监管的开始。 厦门市住房和建设部颁布了新的房地产市场法规,要求新房子在上市交易两年前必须获得产权证。这也是该国第一个引入类似政策的城市。 从那时起,“销售限制令”已经逐步扩展到全国十多个城市。按照政策的时间顺序,厦门、杭州、福州、广州、青岛、启东、保定徐水区、保定白沟新城管理委员会、长乐、常州、惠州、珠海、东莞、扬州、成都和海南省 其中,保定高碑店市白沟镇的销售限制期最长为5年。 在监管的需求方面,购买限制和贷款限制是需求方面最常用的监管政策措施。 购买限制始于2010年4月的北京,随后扩展至全国。 2014年,房地产销售不佳。在清仓浪潮下,除北京、上海和深圳等一线城市外,对购买的限制开始放宽甚至取消。 到2016年,随着市场升温,从一线城市开始,购买限制进入了涨价周期。 2016年下半年,二线城市的限购措施也将陆续出台。 进入2017年,由于市场仍然过热,购买限制将再次增加。 贷款限制也是一种差别化的住房信贷政策,其历史比购房限制政策要长得多。 然而,贷款限制政策在2016年之前基本上是全国性的。 2016年后,贷款限制政策日益成为一项区域性政策 中信证券表示,购买限制和贷款限制政策可以说是市场变化的原因和结果。 当房价面临巨大上涨压力时,购房限制和贷款限制将进入一个过重时期。当市场趋势基本稳定时,购买限制和贷款限制政策也可能保持稳定。当市场股票压力较大时,购买限制和贷款限制可能进入逐步放松的时期。 2017年和以前的区别是地区之间的差异越来越大。 去库存化政策在一些地区仍在继续,而其他热门城市已进入紧缩周期。北京、上海、广州和深圳的限购政策基本相同,达到了历史上最严格的水平。 三月以后,政策法规进一步加强和升级,范围进一步扩大和蔓延。 在购买限制方面,已经实施购买限制的城市完善了其区域实施标准,并继续提高购房门槛。以前没有对高价房屋的购买实行限制的城市也开始对购买实行限制。 就贷款限制而言,确定第二套房的标准几乎总是更严格,以“既承认房子又承认贷款”。 此外,与2011年相比,地方政府和商业银行更加坚决地执行和实施限制购买和贷款的政策。 此外,与2011年相比,本轮政策监管有了新的层面,即二级住房市场监管 与政府从供给主体到需求主体调控新房市场的能力不同,在二手房市场中,供给主体和需求主体大多是个人,大多数交易仍然需要通过中介组织进行中介。 因此,对于二手房市场的监管,目前的重点是对中介机构的控制 根据对房地产市场的影响程度,对购买限制影响较大的政策包括分区限制、商住楼增量销售限制和存量限制。 所谓的地区购房限制政策,不仅要求某个城市的户籍,还要求该城市某个地区的户籍或社会保障和税务证明有资格购房。 中信证券认为,如果市场短期内仍有过热的危险,区域购买限制的确是精准打击的有效工具。 例如,北京的通州和成都就是典型的例子 此外,北京还对商品房销售(即不允许出售给个人)和股票购买(即个人需要满足北京无房条件、五年社会保障、纳税证明等)实行增量限制。)购买存量商品房。 此外,该政策还要求银行暂停向个人发放贷款,以购买商业和住宅产品 中信证券认为,虽然这项政策对商业和住宅产品有很大影响,但对整个市场的影响相对较小。 一方面,政策是保持规划的严肃性。另一方面,它是选择一个细分区域继续传达严格监管的期望。 在贷款限制政策中,对房地产市场影响较大的措施包括改变确定第一套住房的标准、延长贷款发放时间和取消利率折扣。 所谓第一套认证标准的变更,一般是指对有贷款记录的购房情况有所改善的居民实施房屋贷款确认方法,对第二套实施首付款标准。 更常见的是,对于没有住房和贷款记录的居民,有一套单独的首付比例标准。 由于2017年前三个月抵押贷款规模巨大,未来抵押贷款周期延长,利率折扣很有可能被逐步取消。 房地产市场的未来趋势将取决于利率的上升。 央行数据显示,2016年全国人民币贷款增加12.65万亿元,其中以个人住房抵押贷款为主的家庭中长期贷款增加5.68万亿元,占比45% 在“两会”期间,央行业务管理部主任周学东表示,2017年个人贷款在新增贷款中的比例预计将降至30%以下 中国农业银行副行长郭宁宁日前也表示,2017年将对个人住房贷款总量进行监管,预计新增个人住房贷款不会超过2016年。 对住房贷款额的监管带来了两个后果:住房贷款利率上升和贷款周期延长。 目前,大多数已出台监管政策的城市的抵押贷款利率已从9%上调至9.5%,增加了购买成本 目前,央行5年期贷款基准利率为4.9%。以100万元20年等额本息还款法为例。如果利率为10%,即年利率为4.41%,月供款为6278元,支付利息总额为506700元。如果利率贴现9.5%,即年利率为4.655%,月供款为6410元,支付利息总额为538500元。 根据海通证券的数据,全国35个城市的首付平均利率在三月份上升到了4.49%。 与此同时,抵押贷款周期已经延长,一些城市需要至少三个月的时间来完成这一过程,而此前一个多月。 监管的供给方广发证券表示,如果限制新房市场购买和贷款的政策重点是需求方,那么监管的重点就可以被视为二手房中介机构的“一半”。事实上,本轮政策调控对供给方面也有非常严格的措施,主要表现在两个方面:一是完善土地供给管理,严格规范住房用地计划使用;第二是住房的“限制销售”。这一政策在过去的监管周期中几乎没有出现过,可以说是本轮监管的第一次。 4月6日,住房和建设部、国土资源部联合发布《关于加强近期住房和土地供应管理和调控的通知》,呼吁加强和改善住房和土地供应的管理和调控,改善住房供求关系,稳定市场预期,促进房地产市场稳定健康发展。 随后,北京于4月7日发布了《2017-2021年和2017年住宅用地供应计划》和《2017年北京市国有建设用地供应计划》,明确未来五年北京市计划供应6000公顷住宅用地,年均1200公顷,以确保150万套住房的建设需求,其中1020公顷将用于自住商品房,25万套住房将被提出。 根据新计划,北京的住宅用地供应将从之前的版本增加到1200公顷,与2016年计划相同。其中,保障性住房项目用地将比原规划增加200公顷,商品住宅用地将比原规划增加1.5倍,从260公顷增加到650公顷。 根据100个城市的价格指数,北京的新住宅价格在过去五年上涨了77%,居全国首位。 特别是自2016年第四季度以来,主流城市继续出台限购和贷款限制政策,而北京市场则保持了逆此趋势的高趋势,二手房的数量和价格一起上涨。截至2017年3月,北京二手房平均交易价格超过6.7万元/平方米,二手房价格自2017年以来涨幅超过北京和上海 中信建投认为,除了稳定的经济增长和不断引进的人口外,北京市场房价近年来快速增长的更重要原因是商品房新供应量的持续萎缩。 在过去的五年里,北京的住宅用地实际供应面积已经达到5492公顷,并且自2010年以来一直在下降。供应计划的完成率仅为74% 其中,2016年实际土地供应面积仅为470公顷,计划完成率不到30% 住宅用地供应持续萎缩,导致一级市场和二级市场出现短缺。 在土地市场,尽管2016年北京的土地成交额同比下降了60%,但土地国王的数量达到了9个,平均溢价为31%,在全国排名第16位。在住宅市场上,2016年北京共售出11.5万套新房,同比增长25%,新房均价同比增长32%,创历史新高。 此外,新房市场的短缺也带来了交易结构的变化,使得更多的需求转移到商业产品和二手房。 据中信建设投资统计,2016年和2017年,北京的商业和住宅产品占交易量的65%以上,创历史新高。 2017年前三个月,二手房交易比例超过70%,远远超过2016年同期水平。这些都是新供应压缩的结果。 增加土地供应是稳定房地产市场的根本解决办法。 增加住宅用地供应有助于稳定当前一、二线城市房价过快增长,对促进市场长期健康稳定发展至关重要。 方正证券表示,尽管许多省份此前的供应方改革文件已经出台政策,减少甚至停止高库存城市的土地供应。 然而,这是两部委首次出台土地供应与拆迁周期挂钩的统一政策,这是在供应方建立长效机制的重要举措,也是房地产监管长效机制的破冰船。 土地供应是与商品房消化周期和分级指导相联系的,可以保证库存的基本稳定。需求侧反过来抑制供给侧,划定土地供给规模。 在未来几年,这些政策将在改善土地市场供给弹性不足方面发挥关键作用,并将更有利于满足市场需求的供给步伐。 北京的房地产政策是国家房地产政策的先导。北京的去城市化周期并不是最低的。北京是第一个宣布其立场的国家。预计各地区将迅速跟进,并根据当地情况推出土地供应计划。 将土地供应与非工业化周期联系起来的长期机制预计将迅速扩展:一线、二线和三线预计将增加土地供应计划并稳定市场预期;然而,在库存高的三线、四线城市,房屋公司不愿意占用土地,政府自愿承包土地供应计划,给土地供应带来“双重风险”。 华泰证券还认为,从以前的房地产监管来看,各级政府控制房价过度上涨的政策主要侧重于抑制需求。 通过“限购限贷”等需求侧政策,短期内房地产市场将受到“减量化、平准化”的显著影响。然而,从长远来看,被压抑的需求仍然存在。随着政策的放开,它将被集中发行,并继续推高房价。 这一土地供应政策对症下药,从根本上解决了供求问题,是房价过热的真正解决方案。 增加土地供应可以在一定程度上缓解需求方政策。预计在中长期内,限制购买和贷款的政策将会放宽。 除了建立土地供应的长效机制之外,本轮“有限变更”和“有限出售”的调控对供应方有更直接、更严格的限制。 商业办公用地转为住宅用地,最终以公寓的形式进入市场,即“商住两用”,这是很常见的 在住房供应稀缺或企业经营房产过剩的城市,“企业对生活”非常流行,甚至成为企业经营房产上市的一种手段。 在本轮政策调控中,上海和北京都出台了针对“因公易居”的限制性措施 自2017年1月6日起,上海暂停了“企业生存”计划,上海所有地区基本上都严格执行了该计划。北京方面的政策甚至更加严格,不仅严格检查“商住变更”,还限制向个人出售新建和在建企业项目。这既是“变更限制”,也是“销售限制” 虽然广东省在此前发布的房屋租赁相关文件中提到“在建、竣工、储存的商品房可以按规定转为出租屋,但土地使用年限和容积率不变,土地用途调整为住宅用地”,但目前还没有具体的操作标准和实际案例。同时,根据这些文件的精神,即使它们被改造成住宅,也很有可能只允许出租而不允许出售。” 销售限制的核心内容是,居民家庭新购买的房屋必须在取得房地产证一定年限后才能转让。销售限制可以极大地抑制房地产投机,被视为“切断房地产市场流动性”的恶性行为 目前,青岛、广州、福州、杭州、厦门、北京等城市都出台了销售限制,政策细节略有差异 广发证券认为,严格执行购买限制和贷款限制挤出了大部分投资需求。因此,销售限制对市场的影响主要体现在二手房供应的萎缩上。 业内人士表示,购买限制和贷款限制政策的实施期限相对较短,通常为1-2年,而销售限制通常需要2-3年左右。 相关数据显示,2015年7月,主要城市销售面积开始出现峰值,主要是2015年9月至2016年3月。现阶段的营业额高峰已经基本过去。销售区域低谷将出现在2016年6月,主要是2016年10月至2017年10月。大多数城市在未来一年都会出现市场周转低谷。 目前,城市推出销售限制政策的时间与下行周期时间相匹配。 各大热门城市的政府对购买和贷款实施了限制,也对销售实施了限制。他们的意图非常明显,那就是他们想要降低杠杆,同时阻止投机者大量出售房屋,给金融带来系统性风险。 房地产会好起来吗?尽管房地产调控政策比2010-2011年周期更加严厉,但高华证券认为,迄今为止,调控政策对房价的影响是有限的。 原因是:在经历了前几轮调控周期后,购房者看到房价持续上涨的趋势后,信心越来越大;供应减少;其他替代投资渠道仍然有限。 高华证券认为,上述问题没有快速解决的办法,监管力度预计将继续加大。 天丰证券首席经济学家刘煜辉表示,本轮房地产监管不能简单回顾历史,没有可比性。它的重要前提已经改变。 以前的房地产调控是在人民币升值时期进行的,没有汇率问题。然而,这一房地产监管关系到整个国家的经济和金融安全。因此,监管态度尤其坚定。各种政策都已出台,市场流动性已被完全消化和冷却。 刘煜辉表示,2017年可能真的成为中国房地产繁荣周期的顶点和转折点 随着购买限制和贷款限制等各种政策的发展,房地产市场的流动性已经丧失,目前的价格基本上是由价格只涨不跌的信念维持的。 然而,随着时间的推移,尤其是在金融和信贷部门,流动性分散的资产价格肯定会重估。 也许一年或一年半,越来越多的人会退出,这最终会影响房地产市场价格。 根据刘煜辉的预测,如果速度很快,到2017年第二季度,房地产建筑面积可能会降至负值。 到第三季度,这一比例可能会降至近20%,整个房地产行业应该会迅速降温。 刘煜辉还认为,控制流动性只是房地产市场监管的一个方面,更多的是改变房产——中央经济工作会议确定的房地产发展方向,“房产是为了生活,不是为了投机。” “就是改变房子本身的过去属性,减少它的财务属性,未来可能在很大程度上依赖公共政策选择,如房产税等。 也就是说,目前的房价已经进入了“男人秀”的状态 刘煜辉描述说,这个市场没有流动性,其顶部已经迅速放缓。随着时间的推移,这种流动性损失或流动性损失肯定会蔓延到资产的重估,在未来的资产重估中,流动性损失和流动性损失肯定会被考虑在内。 在“人秀”状态下,由于2015年至2016年的繁荣,大部分房屋都转移到了驻地部门,这是所有部门中预算限制最大的部门,可能会面临漫长而痛苦的资产缩水过程。 中泰证券首席经济学家李迅雷表示,近期的一些经济数据很美,但大部分数据都可以归因于2012年年中以来持续的经济刺激带来的滞后反应,库存周期的上升趋势很难改变经济的下降趋势。 然而,高房价也是一种时滞。控制策略的钝化并不意味着策略的时滞效应不会发生。加上人口老龄化和人口流动的负增长,消极力量在不断加强。 从2016年下半年开始,国家对房地产的监管应该是这么多年来最严格的——“房子是用来居住的,不是用来投机的”。越来越多的城市采取了限购、限贷、限价等措施。 如果房价在2017年和未来几年继续上涨,房地产政策将继续收紧。如果这种对抗持续下去,这意味着房价泡沫将越吹越大。一旦爆发,它肯定会对经济造成更大的损害。这就像过去在3米平台上跳水,而将来不得不在10米平台上跳水一样。 李迅雷说,房地产泡沫的破裂几乎在任何国家都是不可避免的,尽管政策制定者不希望这种情况发生。 然而,由于人们认知能力的限制,政策调控容易过度补偿。 例如,早在2003年,有关部委就联合发布了一份文件(关于制止钢铁、电解铝、水泥行业盲目投资的若干意见的通知102号),称“目前,钢铁、电解铝、水泥三大行业在建项目产能大大超过预期需求,不可避免地会导致产能过剩、市场竞争无序、资源浪费和环境污染,甚至给经济社会其他方面带来金融风险和隐患。” “事实上,2003年中国的钢铁产能还不到3亿吨。从2003年到2007年,中国处于重工业高速发展时期,限制生产是不合适的。 如今,仅河北就拥有超过3亿吨的钢铁产能,而全国的钢铁产能为12亿吨。 显然,准确判断预期需求往往很困难,实际需求大大超出预期。此外,河北省缺水,制约钢铁企业发展,产能扩张最大,给京津冀地区带来严重污染。 然而,监管政策的钝化并不意味着政策的时滞效应不会发生。 最可怕的是,如此多的控制政策正在积累,最终“最后一根稻草将压垮骆驼”。 由于房价上涨本质上是一种人口现象,根据人力资源和社会保障部对500个村庄农村劳动力转移和就业的监测数据,2017年第一季度农民工人数为279,000人,同比下降2.1%。 这应该是自20世纪80年代改革以来中国第一次出现农民工负增长,而中国流动人口将在2015年减少。 此外,25-45岁的主要购买者人数也在2015年减少。 李迅雷还发现,安徽省过去是一个人口净流出的省份,2016年实际上增加了60多万常住人口,这意味着其他发达省份或大城市的人口流入正在放缓甚至减少。 那么,房价上涨背后的驱动力是什么?除了货币扩张因素之外,其他解释,如改善需求,都不够强。 人口老龄化和人口流动负增长等因素对房价有抑制作用,但并未充分发挥其作用。李迅雷认为这也是一种时滞现象。 资本货物价格的涨跌将形成一种趋势。一旦趋势形成,其惯性将大大超过消费品,因为投资者的追逐利润和非理性程度超过消费者。 当房价上涨时是这样,当价格下跌时也是这样。 普遍接受的观点是,房价只会上涨,不会下跌,或者如果下跌只会略有调整,这是目前的房价处于持续上涨的惯性之中,因此忽略了负面力量的持续增强。 李迅雷以美国房地产为例。在1993年至2006年的美国房地产牛市中,房价平均每年上涨约6%。在2006年至2008年的次贷危机中,全国房价的累计降幅平均约为20%,个别城市甚至接近50% 从2000年到2010年,中国房价上涨速度是十年来最快的,年均涨幅超过15%。2011年后,房价从总体上涨转变为结构性上涨,六年累计上涨40%(中国指数研究所发布的100城市房价加权指数)。虽然后期涨幅放缓,但累计涨幅远远超过了美国房地产牛市的最后一轮。例如,中国北方和南方的房价累计涨幅估计超过15倍。 此外,住房抵押贷款余额的增长率近年来一直在加快。2016年,新增住房抵押贷款达到4.96万亿元。城镇居民当年可支配收入总额的23%用于购房。工业、农业、中国和建筑业四大银行60%以上的贷款是住宅贷款。 居民买房和举债速度如此之快,是不是有点像美国的次级抵押贷款通胀?李迅雷表示,当住宅部门借入大量资金购房时,其消费能力和需求将会减弱,因此消费者物价指数已经连续两个月低于1%。这就是所谓的压葫芦浮瓢。 因此,不要低估时滞效应。社会经济是一个大系统,投资和消费往往是齐头并进的。 当你注意到有几个资产价格泡沫时,事实上泡沫已经扩散开来,大系统中只有一小部分是可以控制的。

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